A bolha imobiliária brasileira estourou?

Por Marco Precinoti, diretor da Colonia Imóveis de Santo André 

A bolha imobiliária brasileira estourou?

A resposta é não.

Não há “bolha imobiliária” no País.
Diferentemente do Brasil, os indícios que documentam as experiências de outros países são: farta oferta de crédito, permissivas análises de crédito, especulação como fator preponderante para a aquisição e alavancagem. No caso do Brasil não temos nenhum destes elementos. Vamos desconstruir um a um.

 Farta oferta de crédito

 A proporção do binômio, Crédito Imobiliário X PIB, nos países que sofreram uma bolha imobiliária foram: Suiça 130% do PIB, EUA 80% do PIB, Espanha e Portugal 60% do PIB, no Brasil em 2012 no pico da expansão creditícia foi 5% do PIB, em 2004 era 1%.

Permissivas análises de crédito

O Brasil,  por conta das experiências de altas inflações por décadas e exposições há cenários econômicos desafiadores, desenvolveu uma maturidade em análise de crédito que é exemplo para vários outros países. Os bancos privados nunca financiaram 100% do valor dos imóveis, os bancos públicos; por mais que tinham estas hipóteses disponíveis na prateleira de produtos, nunca foram o carro chefe da agenda de financiamentos imobiliários. 

Nos EUA a prática sempre foi exatamente o inverso.

Especulação como fator preponderante para a aquisição

Neste caso não podemos eleger a exceção como regra. Em um país onde há déficit habitacional crônico, levando em consideração os dados mais atuais da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílio (Pnad), de 2013, seus desdobramentos indicam que o Brasil possui um déficit de domicílios da ordem de 5,2 milhões e as projeções para 2024 é que esse número dobre, sendo assim não há espaço para falar em preponderância de aquisições imobiliárias especulativas.

Alavancagem

Se entendermos que alavancagem seria a faculdade de exponenciar os financiamentos imobiliários, e exemplificando o que aconteceu com os outros países, onde se comprava um imóvel por 100 mil, sem sinal, sem nenhuma análise creditícia pregressa, com taxas de juros anuais menores que 3% ou 4%, e dentro de um curto prazo (1 ano) vender-se-ia este imóvel também sem sinal, através de uma análise creditícia maculada (Subprime) por 130 mil, 140, 150.... e este ciclo se auto fomentado permis-sivamente, encontramos a receita do “bolo” para entender o que é alavancagem. Desta forma compreende-se que isso nunca ocorreu no Brasil. Quem não conhece o jargão no Brasil “Os bancos nunca perdem dinheiro”, “Banco só empresta para quem não precisa” e por ai divagamos.....
Outro comentário importante é que nosso ordenamento jurídico consente que um imóvel possua mais de uma garantia bancária, seja ela hipotecária, fiduciária ou outra qualquer, porém nunca vendi um imóvel que possuísse de fato esta realidade.